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2024-09-19 08:49:50
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房地產二級資質信托是指信托公司在發放房地產開發項目貸款時，要求開發商或其控股股東具備二級資質。根據相關規定，信托公司發放貸款的房地產開發項目必須滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。
“四證”具體指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。信托公司在向房企發放信托貸款或審批融資前，應審核擬申請貸款的房地產開發項目已取得前述四個證照，信托公司不得向未完整取得四證的房地產項目發放信托貸款。
項目資本金比例方面，根據不同政策要求有所不同。保障性住房和普通商品住房項目的資本金比例不低于 20%，用于其他房地產項目開發的不低于 30%。但部分信托公司的內部風控標準可能更高，要求房地產開發項目滿足至少 25%以上的項目資本金比例。
關于二級資質，此處開發商一般即信托貸款的融資人/借款人，也稱項目公司。控股股東是指其出資額占有限責任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權已足以對股東會、股東大會的決議產生重大影響的股東。實踐操作中，通常有些房地產開發項目的項目公司或其控股股東并不具有二級資質，但項目公司的全資持股股東的控股集團公司一般具有一級或二級資質，此種情況有些地方監管機關默許符合“54 號文”的二級資質要求。雖房地產開發項目的項目公司及其控股股東不具有二級資質，但項目公司的非控股股東具有二級資質，對于此種情況，融資方往往通過修改項目公司或其股東的公司章程中股東會的表決權，或者變更項目公司或項目公司控股股東的股權結構，使具有二級資質的股東符合《公司法》第二百一十六條規定的“依其出資額或者持有的股份所享有的表決權已足以對股東會、股東大會的決議產生重大影響的股東”的控股股東的定義，從而符合“54 號文”規定二級資質的要求。
目前，常見的開展房地產二級資質信托業務的公司包括但不限于：中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國通信托等。需要注意的是，信托公司的業務范圍和資質要求可能會隨時間和監管政策的變化而有所調整。
房地產二級資質信托存在一定的風險。近年來，國家對房地產信托業務的監管不斷加強，出臺了一系列政策進行調控。例如，銀保監會下發 23 號文，對信托公司開展房地產業務提出嚴格要求，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。對信托公司開展房地產業務提出嚴格要求，嚴格限制信托公司前端融資模式。
在這種嚴格監管的背景下，房地產信托業務面臨著諸多風險。個別信托公司的風險暴露引起了監管方的注意，比如安信信托踩雷多個地產項目，中泰信托、中江信托的部分房地產項目也出現逾期。同時，監管機構針對房地產信托的處罰明顯增加，對合規性提出更高要求。
房地產市場的波動也會對房地產二級資質信托產生影響。房地產市場的供需變化、價格波動、政策調整等因素都可能導致房地產項目的收益不確定性增加，從而影響信托的兌付。
房地產二級資質信托的市場呈現出以下特點和趨勢：
政策調控影響顯著：在“房住不炒”和“因城施策”的頂層調控思路指引下，房地產市場供需基本穩定，各城價格分化，房企融資壓力加大，行業分化加劇。
規模與增速變化：2019 年房地產信托市場呈現銀保監會嚴控房地產信托業務，上半年業務規模觸頂后走低；房地產信托規模增速減緩，行業主要依靠頭部客戶帶動增長；房地產集合信托占據業務主流，信托公司的主動管理能力持續提升；房地產信托集中度顯著，靠前公司盈利具有顯著優勢。
業務特點變化：資金募集更多元，與保險資金的合作增多；交易對手優選前三十強，區域分布以一二線為主；圍繞房企融資需求，積極探索新業務模式；風險控制重點得以延續，但增加了對區位因素的考慮。
未來發展趨勢：資源正在向頭部房企集中，嚴監管、壓降規模成為常態；信托公司需要繼續探索多樣化的業務模式，提升信托業競爭力；標準化資產存在展業空間，REITs 或會成為新的業務方向；舊改領域蘊含發展機會，提升綜合運營能力是關鍵。
要獲取房地產二級資質信托，通常需要關注以下幾個方面：
了解相關政策法規。明確信托公司發放貸款的房地產開發項目必須滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。
選擇合適的信托公司。可以通過了解信托公司的信譽、過往業績、風險管理能力等方面來進行選擇。
然后，關注信托產品的發行信息。、金融資訊平臺、理財顧問等渠道獲取相關產品的發行時間、預期收益、投資期限等信息。
按照信托公司的要求進行認購。可能需要提供個人或機構的相關資料，完成風險評估等流程。需要注意的是，投資房地產二級資質信托具有一定風險，投資者應根據自身的風險承受能力和投資目標謹慎選擇。
辦理資質許可，所屬行業不同，詳情會有所差異，為了精準快速的解決您的問題，建議您向專業的顧問說明詳細情況，1對1解決您的實際問題。
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