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2024-11-15 09:00:35
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在法律實踐中，沒有預(yù)售許可證的房子是可以拍賣的。最高法明確，小產(chǎn)權(quán)房、無證房、預(yù)售商品房統(tǒng)統(tǒng)能執(zhí)行。被執(zhí)行人已將房款全部支付給開發(fā)商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預(yù)告登記（預(yù)抵押登記），開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人的相關(guān)房產(chǎn)是可以被拍賣的。
同時，法院也有權(quán)拍賣未取得產(chǎn)權(quán)證的商品房。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)，基于此項規(guī)定，產(chǎn)生了大量合同已備案登記至買受人名下，但未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，就將此作為買受人的可執(zhí)行財產(chǎn)。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。
近年來，法院不斷加大了執(zhí)行力度，《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知》(法151 號)，明確對無證房屋可以進行“現(xiàn)狀處置”。各省根據(jù)自省的現(xiàn)實情況，也有相應(yīng)的具體規(guī)定和操作辦法。
最高法院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定。
《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條有關(guān)建設(shè)單位申請辦理建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定，是行政機關(guān)在規(guī)范建筑領(lǐng)域內(nèi)的管理性強制規(guī)定，該規(guī)定對私法領(lǐng)域內(nèi)的商品房買賣合同效力不產(chǎn)生直接影響。
最高法裁判：開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可，預(yù)售合同不必然無效。幫助企業(yè)家、投資人讀懂法律，防范、化解法律風險。房地產(chǎn)開發(fā)公司簽約時未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了“商品房預(yù)售應(yīng)當取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定，但是并不必然導(dǎo)致其預(yù)售合同無效。
在房地產(chǎn)開發(fā)公司無商品房預(yù)售許可證的情況下，買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商所簽訂的商品房買賣合無效。最高人民法院對孫海濤與華鎮(zhèn)名、吉林軒宇房產(chǎn)開發(fā)有限責任公司執(zhí)行異議糾紛案作出裁定，法院認為：在軒宇公司沒有商品房預(yù)售許可證明的情況下，孫海濤與軒宇公司簽訂了一份疑點重重的商品房買賣合同，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十五條第一款第 (四)項關(guān)于商品房預(yù)售，應(yīng)當"向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明"的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于"出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效"的規(guī)定，該合同無效。
在房地產(chǎn)開發(fā)公司無商品房預(yù)售許可證的情況下，買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商所簽訂的商品房買賣合同可能無效。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條明顯是為了規(guī)范約束開發(fā)商開發(fā)出售房屋等行為而制定的管理規(guī)則，開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證的情況下不具備預(yù)售條件，不能預(yù)售房屋。
購買未取得預(yù)售許可證的房屋存在較大風險，例如可能導(dǎo)致合同無效，無法保障購房者的合法權(quán)益。
在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后向開發(fā)商送達預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。對于開發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項的，在變價款中預(yù)先扣除銀行貸款相應(yīng)款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。對于被執(zhí)行人與案外人 (含配偶)共有的財產(chǎn)以及未成年子女名下財產(chǎn)，如何執(zhí)行也有相應(yīng)規(guī)定。
從法律角度看，處理未辦理預(yù)售證的房屋問題，常見方式有：1. 開發(fā)商在起訴前取得合法有效的商品房預(yù)售許可證，使買賣合同有效化；2. 買受人可要求解除合同并索賠。選擇處理方式時，應(yīng)考慮合同的具體條款、雙方的實際情況以及法律法規(guī)的規(guī)定。
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