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2024-11-05 10:53:30
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各類資質· 許可證· 備案辦理
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根據相關法律法規，商品房預售需要取得預售許可證。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售，應當符合向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明等條件。
《商品房銷售管理辦法》規定，商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
《城市房地產管理法》第 44 條第 2 款規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
在司法實踐中，對于沒有預售許可證的合同能否備案存在不同的情況。例如，最高法的裁判案例中，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”但在某些案例中，法院最終基于在訴訟中項目已取得商品房預售許可的事實，以及誠實信用原則和弘揚社會主義核心價值觀的考量，認定預售合同有效。這種裁判觀點能否在之后的案例中普遍適用，仍需觀察。
如果出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。合同被認定為無效合同之后，法院一般基本只會判決退還房款、返還利息，并對其他的事項作出處理，一般不會判決比較高額的賠償。
當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
例如，有的地區要求開發企業應當自簽約之日起 30 日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。
住房供應不足的地區，可能會建立商品住房預售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預售條件的商品住房項目盡快辦理預售許可。
判斷無預售許可證合同能否備案，主要依據相關法律法規和司法解釋。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
《城市房地產管理法》第四十五條不屬于效力性強制性規定，沒有辦理商品房預售許可證不必然導致商品房預售合同無效。
在司法實踐中，不同法院可能會有不同的判斷。有的按常規仍然根據相關規定，認定無證預售合同無效；有的另辟蹊徑以開發商違反誠實信用原則等為由，認定無證預售合同有效。
辦理資質許可，所屬行業不同，詳情會有所差異，為了精準快速的解決您的問題，建議您向專業的顧問說明詳細情況，1對1解決您的實際問題。
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