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2024-10-30 09:41:26
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濟南對于直管公房的轉讓有明確規(guī)定。直管公房使用權轉讓，是指直管公房承租人，經審批將自己承租使用符合條件的直管公房使用權有償或無償轉讓給他人的行為。直管公房使用權經房產經營管理單位批準后可以轉讓。直管公房承租單位或個人轉讓直管公房使用權的，需按房屋評估價（交易價格高于評估價的以交易價為準）的10%上繳轉讓收益。轉讓房屋使用權后承租人已轉讓房屋主體面積部分不再享受一次性住房補貼、承租人其他房屋申請房改時須與其合并計算、視為已享受房改福利政策（轉讓信息由經營管理單位錄入濟南市公有住房出售審核系統(tǒng)），3年內不得申請公租房。承租人有下列情形之一的，不得將自己承租使用的直管公房使用權轉讓：
拖欠房屋租金的；
有房屋租賃糾紛的；
損壞房屋未按要求修復和賠償損失的；
成套房屋轉讓其中部分使用權的；
已發(fā)布征收拆遷公告，位于征收拆遷凍結范圍及凍結期限內的；
經鑒定屬于D級危險房屋的；
已進入訴訟、仲裁、行政處罰程序的；
屬于《關于清理黨政機關企事業(yè)等單位未出售公有住房的通知》（濟房改〔2021〕1號）應清理范圍的（含1999年及2004清房工作中明確應清退的）；
承租人擬轉讓住房按房改政策規(guī)定應與其他福利性住房面積合并計算超標準加價的；但承租人同意按《關于非成套公有住房在房屋征收時申請房改有關問題的通知》（濟建改字〔2019〕5號）規(guī)定在轉讓使用權時繳納超標準加價款的除外。
法律法規(guī)及有關政策規(guī)定不得轉讓的。
在濟南的房產轉讓案例中，有一些與辦學資質相關的情況。例如，在某些幼兒園轉讓的案例中，存在未取得辦學許可證的情況。如某幼兒園雙方均認可無審批機關頒發(fā)的辦學許可證，且在 2018 年及 2019 年貴陽市南明區(qū)教育局兩次下達《停止辦學通知書》，載明幼兒園現(xiàn)有的辦學狀況及條件不具備辦學的基本條件，并通知立刻停止招生及辦學行為。
濟南對于房產轉讓有一定的資質要求。對于直管公房，其轉讓需要經過房產經營管理單位的批準。在二手房買賣轉移登記方面，登錄“濟南政務服務一網(wǎng)通辦”點擊主頁上的“不動產登記”-“更多”。選擇“房屋類登記”-“二手房買賣”。充分依托大數(shù)據(jù)局主導建設的“濟南政務信息資源共享平臺”，能夠通過共享獲取的網(wǎng)簽合同、房屋平面圖、營業(yè)執(zhí)照、抵押合同、審稅需要的結婚證和戶口簿等材料，不再要求群眾提供。
無辦學資質的房產轉讓存在諸多法律風險。對于轉讓方，可能因違反“不得買賣、出租、出借辦學許可證”的法律強制性規(guī)定，導致學校轉讓協(xié)議無效，不得不返還已收取的轉讓費用。如果該涉嫌“買賣、出租、出借辦學許可證”的行為被舉報或被教育行政部門查出，將面臨嚴重的行政處罰，甚至被禁止從事教育行業(yè)，列入失信“黑名單”；如果構成犯罪的，將面臨刑事處罰。對于受讓方，“學校轉讓協(xié)議”因違反“不得買賣、出租、出借辦學許可證”的法律強制性規(guī)定無效的情況下，受讓方的購買、收購目的不能實現(xiàn)。從法律上來講，學校的舉辦者沒有變更，那么學校諸多事項的處理將面臨重重阻礙，處處受到牽制。
對于濟南無辦學資質的房產轉讓，需要根據(jù)具體情況進行處理。如果是不動產登記歷史遺留問題，濟南市自然資 規(guī)劃局印發(fā)的《關于化解不動產登記歷史遺留問題的若干措施》給出了不同的處理意見。例如，開發(fā)商“沒了”，買房人可申請辦理轉移登記。房屋買賣中購房人已履行完支付全部購房款、繳納稅費等相應義務，因開發(fā)企業(yè)或有關單位營業(yè)執(zhí)照被吊銷或注銷等申請主體滅失，導致無法提交有效證件配合購房人辦理不動產登記。對已辦理首次登記的建設項目，由登記機構在門戶網(wǎng)站及不動產所在地公告三個月，公告期滿無異議或異議不成立的，可由購房人持買賣合同、購房發(fā)票、完稅憑證及未登記原因說明等資料，單方申請辦理轉移登記。
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