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2024-09-30 09:49:58
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各類(lèi)資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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物業(yè)服務(wù)許可證是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)的重要憑證。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理活動(dòng)旨在規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
同時(shí)，《民法典》中也對(duì)物業(yè)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受服務(wù)等權(quán)利，也需履行遵守業(yè)主公約等義務(wù)。
部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)態(tài)度差、管理不到位、遇事不溝通、收費(fèi)不透明等。例如，有些物業(yè)公司在社區(qū)治理中存在不作為現(xiàn)象，對(duì)業(yè)主在小區(qū)亂搭亂建、亂停亂放、侵占公共綠地、破壞公共設(shè)施、違章裝修等行為沒(méi)有進(jìn)行有效處置。還有些物業(yè)公司只將小區(qū)當(dāng)做“提款機(jī)”，往往只是提供保安和保潔等表面的服務(wù)工作，不具備專(zhuān)業(yè)能力。
物業(yè)公司可能沒(méi)有很好地盡到物業(yè)管理及服務(wù)職責(zé)，如安排已達(dá)到退休年齡且無(wú)上崗證和健康證的人員進(jìn)行管理，未經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意承接外墻廣告導(dǎo)致業(yè)主墻體受損，在交通高峰期未安排人員維持秩序?qū)е碌缆范氯取?/p>
判斷物業(yè)服務(wù)許可證的有效性需要綜合考慮多方面因素。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，具有以下情形之一，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或合同條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人而簽訂的委托合同。
物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主主要權(quán)利的條款。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)依法成立后，仍以自己名義與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。
商品房預(yù)售合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)的約定，有排除業(yè)主以后選擇物業(yè)管理企業(yè)和商定物業(yè)服務(wù)費(fèi)權(quán)利條款的。
業(yè)主委員會(huì)未征得業(yè)主大會(huì)的同意或未按業(yè)主大會(huì)決定的范圍而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，起訴前或者一審期間未取得業(yè)主大會(huì)或 50%以上業(yè)主追認(rèn)的。
物業(yè)管理企業(yè)擅自將整體管理服務(wù)轉(zhuǎn)托、轉(zhuǎn)讓給第三人或?qū)⑵渲夂笠苑职拿x發(fā)包給第三人的。
同時(shí)，無(wú)民事行為能力人訂立的合同無(wú)效，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。
自 2018 年 03 月 08 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于廢止《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》正式生效后，沒(méi)有資質(zhì)的物業(yè)公司可以到當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)咨詢，并辦理相關(guān)的物業(yè)服務(wù)許可證，然后就可以照樣承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道指導(dǎo)監(jiān)督下，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，如實(shí)公布并及時(shí)更新物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、電梯和消防等設(shè)施設(shè)備維保單位和聯(lián)系等信息。
只有服務(wù)許可證的物業(yè)可能會(huì)對(duì)業(yè)主權(quán)益產(chǎn)生一定影響。根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn)。
如果物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主可能面臨公共區(qū)域維護(hù)不善、安全保障不足、環(huán)境質(zhì)量下降等問(wèn)題。例如，小區(qū)綠地被侵占物業(yè)不管，可能影響業(yè)主對(duì)共有部分的正常使用和享受。在這種情況下，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù)，甚至在物業(yè)公司未履行職責(zé)時(shí)，業(yè)主可以通過(guò)合法途徑維護(hù)自身權(quán)益，如酌情少交物業(yè)費(fèi)等。
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