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2022-05-13 14:50:47
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作為在北京買賣產權房70年、搖過自住型商品房、也買過商住兩用房的資深“漂二代”，他常年關注著北京樓市的各種動向和政策。下面，我就3月27日北京商住限購政策正式發布談一些個人的分析和建議。
3月27日，北京商住限購政策發布后的第一天，北京商住簽約僅3套，可見限購對整體市場簽約影響較大。要知道，在限購政策出來之前，北京商住樓每天的簽約量在200套左右，一年下來就是5-6萬套。
一時間，市場恐慌情緒達到極致，未來商住市場將如何變化，成為整個市場最關心的問題。不少人甚至判斷北京商住市場價格將至少下降30，這顯然是火上澆油，讓人坐立不安。
那么北京的商住市場真的會變得如此不堪嗎？結論當然是否定的！但是！是的！
第一，從供給端來看，經過這一輪政策，商住這個名詞已經成為歷史，小商住市場將會消失。小型商住市場的供應量即日起固定不變。現在有幾套，將來也有幾套，稀缺！從北京商住限購政策看，未來所有商業用地只能建設500平方米/套以上的純寫字樓和商業用房，可見商住和小商住的稀缺性。因此，從供給端來看，有人認為一個即將消失的產品價格會下降30以上。邏輯是什么？
還有人認為，市場可能出現恐慌性拋售，從而導致價格暴跌。我只想問，如果你，你會賣嗎？北京房地產無疑是最優質的資產，比現金值錢上百倍！
因此，市場不會出現恐慌性拋售，而是躺著裝死，等待重生的機會。
二是從需求端看。限購政策要點要仔細看。其一，購房者限定為無租戶且需要五年納稅或社保，這簡直是為五年北漂量身定做。二是暫停銀行商住貸。看清楚了，是暫停！為什么要停頓？
因為銀行信貸不暫停，二手商住市場會大漲，相當于調控失靈。因此，必須暫停銀行商業和住宅信貸，以確保市場平穩過渡。信貸何時恢復取決于時機。
那么，無房且社保、納稅滿5年的北漂客戶會選擇購房嗎？當然會！但別忘了，北京住宅的限購條件是處女貸+連續納稅60個月，比商住限購條件嚴格得多，只能買二手住宅。按照目前的二手房價格和各種稅費，首付比例并不低，所以你不僅要有寶石般的稀缺資質，還要有錢！
為什么只能買二手房？因為新房市場沒有機會，20日以來，北京新房供應量少得可憐，2017年要優先保障自住房。基本上，北漂一族在一級市場沒有機會。
因此，北京未來的房地產格局將變成：一手房是保障北京戶籍的中低收入人群，是優先滿足北京本地需求。二手房是改善型市場，是北京戶籍富人的改善（符合條件的富裕北漂也可以），是富人的剛需。而小商住五年就會成為北漂一族的居住產品（因為購房資格可以靈活，可能不需要五年）。這個市場需求會長期存在并持續增長，人數會越來越多。
試圖用一手房和二手房來滿足北漂族的居住需求，是在重復北京無序發展的老路，讓北京的教育資源背負巨大負擔。
因此，只有控制小商住規模，使其穩定在一個數量級，才能在一定程度上控制北京常住人口，這也是北京商住限購政策想要表達的核心理念。
有人會質疑，商住都要全款，自己付不起！沒錯。北京有這么多的商住樓。只有付出更高的代價，才能占據如此稀缺的資源。
第三，未來小商住市場將如何變化？我的判斷是短期波動不可避免
（開發商可能急于出貨，導致價格波動），中長期將進入慢牛行情。如果商住貸重新放開，恐怕會成為一股爆炸性的紅牛。
最后，對于在北京打拼尚未買房的朋友，給出兩個小建議：
第一，有資格購買自住型商品房的，要使勁搖，不要放過一個樓盤，不要挑三揀四。這可能是你在北京購買70年老宅的最后一根救命稻草。
二是不具備購買自住型商品房資格，仍計劃長期在京發展的，請與房東續簽更長時間的租房合同。因為這一輪北京的限購政策，租房市場會暴漲、暴漲、暴漲。
如果我說的話對你有一點用處，請動動你的手點個贊，收個藏，合個便條，謝謝。
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