群眾性購房活動(dòng)|燕郊，成主體!

從北京國貿(mào)出發(fā)，沿著北京通入通燕高速行駛，約30公里，跌入燕郊核心，本文燕郊主要http://energisant.com/公里。河北省廊坊市當(dāng)?shù)亻_發(fā)商三河匯富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“匯富房地產(chǎn)”)開發(fā)的“匯富榕樹灣”項(xiàng)目用地環(huán)繞，一直到潮白河岸邊。

匯福榕樹灣位于燕郊，緊鄰北京(通州區(qū))副中心，是一塊占地近百萬平方米、建筑面積數(shù)百萬平方米的“神盤”。經(jīng)過近兩年因初期房源枯竭而沉寂，《日報(bào)》記者近日獲悉，匯福悅榕灣項(xiàng)目又一次推出商住兩用樓盤，待售。

影響采購的政策和區(qū)域規(guī)劃,除了匯榕樹灣項(xiàng)目,首爾市的甜,天洋城,四代的燕郊地區(qū)等主要開發(fā)項(xiàng)目,現(xiàn)在出售的商業(yè)產(chǎn)品是40年產(chǎn)權(quán),沒有禁忌“包裝”成住宅使用,70年代取代傳統(tǒng)房產(chǎn)的住宅產(chǎn)品，被大量買家和投資者從北京帶入銷售。

“停滯”開發(fā)項(xiàng)目

匯福悅榕灣項(xiàng)目將推出24層的商住兩用建筑，其中1 - 4層為首層商業(yè)建筑，5 - 24層為小型住宅和商業(yè)產(chǎn)品。每層有24戶，共480戶。預(yù)計(jì)售價(jià)萬元/平方米~ http://energisant.com/ http://energisant.com/萬元/平方米。

匯富房地產(chǎn)調(diào)整了新商住樓盤項(xiàng)目名稱和推廣名稱。項(xiàng)目名稱為“西派國際”，推廣名稱為“惠府躍瀾灣”。

目前，悅蘭灣匯福項(xiàng)目尚未正式推售，但已開始預(yù)熱、宣傳。該建筑的頂部已經(jīng)完工，將作為現(xiàn)有住宅出售，而不是預(yù)先規(guī)劃的住宅。

據(jù)記者介紹，這棟住宅樓是匯福悅榕灣項(xiàng)目的最后一期工程。惠府悅榕灣項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)模巨大。匯富地產(chǎn)將項(xiàng)目分為三期開發(fā)，前兩期項(xiàng)目已售罄。該住宅樓只是悅榕灣項(xiàng)目三期的一幢建筑，整體開發(fā)面積超過90萬平方米。

在廊坊市根據(jù)規(guī)劃部門委托發(fā)布的榕樹灣項(xiàng)目信息，為三期項(xiàng)目的貿(mào)易金融商業(yè)中心位于“北京”南區(qū)，規(guī)劃用地面積約http://energisant.com/ m2)，容積率為http://energisant.com/，A總建筑面積超過百萬平方米http://energisant.com/。

匯富地產(chǎn)相關(guān)人士告訴記者，該項(xiàng)目三期原計(jì)劃20號(hào)底開工，2018年5月完成交付，但由于政策原因，項(xiàng)目規(guī)劃方案預(yù)計(jì)將進(jìn)行調(diào)整。

據(jù)悉，至少到目前為止，匯福悅榕灣三期項(xiàng)目也是唯一一幢將上市的商住兩用建筑。在這個(gè)孤立的高層建筑的南面，有一些坑坑，用于其他潛在的建筑。

“匯福悅榕灣項(xiàng)目三期規(guī)劃為酒店、寫字樓、購物中心、公寓等綜合體，但目前只建成了一棟民商樓，剩余土地也只挖掘了一部分。房地產(chǎn)人士惠福告訴記者。

事實(shí)上，惠府悅榕灣三期工程已經(jīng)基本停止，主要是由于燕郊地區(qū)總體規(guī)劃調(diào)整，特別是潮白河沿岸。

在2017年下半年,河北省政府發(fā)布了一個(gè)支持北京城市中心的建設(shè)實(shí)施意見,文件需要一個(gè)堅(jiān)實(shí)的三和,巨大的回族自治縣,香河(統(tǒng)稱為“北三縣”)與北京通州碼頭停靠區(qū)規(guī)劃、政策、項(xiàng)目對接,支持北京城市規(guī)劃開發(fā)建設(shè)副中心。

北三縣開發(fā)建設(shè)納入北京副中心總體規(guī)劃后，對惠府悅榕灣等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

其中，河北省政府在文件中明確，要加強(qiáng)對北三縣建設(shè)用地的控制，全面了解潮白河兩岸、北運(yùn)河兩公里內(nèi)已建、在建、用地、未建工程、已建成項(xiàng)目完成功能調(diào)整、立面改造等，在建項(xiàng)目按照“一體化規(guī)劃”調(diào)整優(yōu)化，已轉(zhuǎn)讓未建設(shè)用地依法收回，今后不得再安排新的城市建設(shè)用地。

惠府悅榕灣項(xiàng)目位于潮白河沿岸2公里控制區(qū)，緊鄰潮白河?xùn)|岸。受北三縣、北京市副中心總體規(guī)劃的政策因素影響，燕郊不少房地產(chǎn)項(xiàng)目暫停開發(fā)進(jìn)度，等待新規(guī)劃落地。

“目前，燕郊和廊坊大部分建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃規(guī)劃都是由河北省規(guī)劃部門制定，而且還由北京和通州規(guī)劃部門審批。”燕郊當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎丁?/p>

根據(jù)上面的回族富房地產(chǎn)的人,回族傅榕樹灣項(xiàng)目階段三(回族富悅蘭海灣,Xi Pai國際)為推銷的商業(yè)和住宅建筑,然后趕上上面河北省政策文件之前建設(shè)的釋放,并在2018年完成封頂。

“這座商住兩用建筑建得早，屬于一樓，因?yàn)楫?dāng)時(shí)項(xiàng)目三期的總體規(guī)劃還沒有完成。”惠福地產(chǎn)的知情人士進(jìn)一步告訴記者，“三期項(xiàng)目除一樓外，其余部分在2018年進(jìn)行了部分基坑開挖，現(xiàn)在基本停止。”

鑒于上述文件要求收回已轉(zhuǎn)讓但尚未建設(shè)的土地，匯福地產(chǎn)相關(guān)人員未說明2018年基坑開挖是否涉嫌搶劫，避免當(dāng)?shù)卣栈赝恋睾螅莞異傞艦稠?xiàng)目三期開發(fā)建設(shè)。

“現(xiàn)階段，首棟住宅樓只是一個(gè)熱身活動(dòng)，現(xiàn)有的房子還沒有正式出售。”“項(xiàng)目三期全部為匯福商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)期限為40年。目前還不清楚其他工人何時(shí)恢復(fù)工作。”

在燕郊乃至北京地區(qū)，榕樹灣工程是一個(gè)“神盤”，是一個(gè)大型綜合工程，在這方面做得非常好創(chuàng)建營銷噱頭。

20.當(dāng)?shù)谝缓偷诙A段的惠福大榕樹灣項(xiàng)目開放和推廣,項(xiàng)目創(chuàng)建開放手法的“6000人提前48小時(shí)排隊(duì)搶房子”和“500買家在雨中排隊(duì)等候兩天,一天晚上,將近50小時(shí)提前”。

然而,根據(jù)多個(gè)媒體報(bào)道,并不是所有的人排隊(duì)在悅榕莊的銷售辦公室項(xiàng)目當(dāng)時(shí)是購房者,但許多職業(yè)排隊(duì)人受雇于房地產(chǎn)的銷售人員,以及渠道分銷代理,甚至家庭成員和當(dāng)?shù)鼐用裨谘嘟肌?/p>

“困惑”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

幾乎在廊坊市北部三縣及北京副城市中心總體規(guī)劃文件發(fā)布的同時(shí)，從2017年6月起，廊坊市主城區(qū)及所轄北部三縣出臺(tái)限購政策。非廊坊市居民家庭購買住房，必須提供至少三年的社保或納稅證明。

但商業(yè)項(xiàng)目不包括在該政策范圍內(nèi)，購房者一次性支付50英鎊的首付款后，可以申請10年期的銀行貸款。因此，燕郊各開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)銷售的商品房，不再是政策限制的商品房，而是賣給了從北京涌入的大量買家和投資者。

即使在工作日，位于燕郊北部的首爾甜蜜城市(Seoul Sweet City)項(xiàng)目的售樓處也擠滿了來自北京的買家。

從2018年10月開始，首爾甜蜜城市項(xiàng)目已推出10棟商住樓，其中包括5層高度3米的平面產(chǎn)品，以及5件http://energisant.com/米高的LOFT產(chǎn)品。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)計(jì)算，10棟商品房和住宅共售出3950套。

這10棟住宅和商業(yè)建筑被首爾甜蜜城市命名為“方立方”，將以每平方米2萬元的價(jià)格出售，并由開發(fā)商燕達(dá)集團(tuán)打包成小公寓。據(jù)介紹，這些商住兩用建筑已被封頂，預(yù)計(jì)將于2020年10月交付40年的商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)。

此外，首爾甜蜜城市項(xiàng)目有一些大戶型別墅(該項(xiàng)目被稱為“第一”)“二田城市別墅”)待售，均為40年商業(yè)地契，價(jià)格較高。

與燕郊不同，北京對商業(yè)項(xiàng)目實(shí)施了嚴(yán)格的區(qū)域限購政策，限制開發(fā)企業(yè)將新的商業(yè)項(xiàng)目劃分為小戶型產(chǎn)品，同時(shí)出售給個(gè)人買家，購買這些商業(yè)產(chǎn)品不能從銀行獲得商業(yè)貸款。

天洋控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“天洋控股”)在燕郊深耕多年，專注布局，能深刻理解北京和燕郊限購、規(guī)劃政策調(diào)整帶來的分裂影響。

據(jù)記者了解，天洋控股在廊坊市燕郊地區(qū)正在建設(shè)和規(guī)劃開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括“天洋城4代”、“天洋·創(chuàng)新中心”、“世界商業(yè)谷”(又稱“中國燕郊物流城商業(yè)谷”、“燕郊國際商貿(mào)城”)。

其中,外國持有的日子現(xiàn)在在燕郊銷售開發(fā)項(xiàng)目是天洋城四代,推出了大量的商品住房,但由于2017年6月開始,廊坊,三和僅限于住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的面積,信貸政策的限制,目前天紐約4代只是免費(fèi)購買的買家來自北京等其他省份40年產(chǎn)權(quán)住宅和商業(yè)產(chǎn)品,國外銷售價(jià)格一萬元/平方米~ http://energisant.com/ http://energisant.com/一萬元/平方米,但很少有房子。

天洋·創(chuàng)新中心項(xiàng)目位于燕郊區(qū)入口，燕郊區(qū)是燕郊與北京的門戶。天陽控股從一家外國企業(yè)手中收購了該公司。

然而,由于北京分中心的總體規(guī)劃和三縣北部的廊坊市,燕郊地區(qū)許多開發(fā)項(xiàng)目正在等待的調(diào)整和實(shí)施整體規(guī)劃,和天洋創(chuàng)新中心項(xiàng)目也受此影響,到目前為止,還沒有被開發(fā)出來。

由于計(jì)劃變更，天洋控股與外企在交易過程中發(fā)生糾紛，天洋創(chuàng)新中心項(xiàng)目已被擱置。

世界商業(yè)谷項(xiàng)目，位于一個(gè)相對偏遠(yuǎn)的位置在燕郊地區(qū)，已經(jīng)完全關(guān)閉。

天陽控股通過增資入股的方式間接收購了世界商業(yè)谷項(xiàng)目公司的多數(shù)股權(quán)。原先推廣的“總投資800億元”、“預(yù)計(jì)207個(gè)月投入使用”的商業(yè)城市項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)完全“廢棄”。

世界商業(yè)谷項(xiàng)目位于燕郊東北約20公里處的高塔鎮(zhèn)的一個(gè)村莊。空曠的平原上矗立著一扇巨大的暗黃色大門。只有門上的一個(gè)標(biāo)志告訴游客這里是世界商業(yè)谷。

目前，在世界商業(yè)谷項(xiàng)目環(huán)繞的園區(qū)內(nèi)，周邊地區(qū)和施工現(xiàn)場荒涼，不遠(yuǎn)處只有幾棟已完工的商業(yè)建筑和待恢復(fù)的混凝土框架。該園區(qū)項(xiàng)目本應(yīng)吸引來自世界各地的貿(mào)易商，但已被擱置了很長時(shí)間。

世界商業(yè)谷項(xiàng)目的投資中心不對外開放，僅安排少數(shù)員工接受游客咨詢。“正在建設(shè)的是一個(gè)初創(chuàng)區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)停止了。”世界商業(yè)谷項(xiàng)目工作人員告訴記者:“項(xiàng)目計(jì)劃面向國際客戶，不吸引國內(nèi)客戶投資，原有的運(yùn)營模式以物業(yè)租賃為主。”

除了燕郊區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，天洋控股在北京還有一個(gè)重要的房地產(chǎn)項(xiàng)目——位于北京房山區(qū)的“天洋房山超級蜂房”。

項(xiàng)目主要銷售商用辦公產(chǎn)品，面積50 - 90平方米。但由于北京市對商業(yè)產(chǎn)品的購買和貸款嚴(yán)格限制，如果個(gè)人購買該項(xiàng)目產(chǎn)品，天洋房山超級蜂巢項(xiàng)目的買家必須以公司名義購買，無法獲得銀行貸款。

據(jù)天宅山超級蜂窩項(xiàng)目現(xiàn)場一名銷售人員介紹，國外商業(yè)報(bào)價(jià)到http://energisant.com/萬元/平方米，注冊買家，在公司簽訂認(rèn)購協(xié)議后，必須在3年內(nèi)向開發(fā)商天陽控股支付全額款項(xiàng)，另外，3年連續(xù)付款的比例為30、20、20。

“在北京新建商業(yè)項(xiàng)目的情況下，分期付款是絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有多少選擇。一位房地產(chǎn)營銷人士告訴記者，“由于北京對商業(yè)和住宅項(xiàng)目的限制更加嚴(yán)格，許多購房者將重點(diǎn)放在燕郊等地，分流了客戶群體，北京周邊的商業(yè)和住宅項(xiàng)目成為住宅限購的替代選擇。”

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