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2022-06-27 16:03:47
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“就政策影響而言，肯定有。”
劉繼定是在北京和鄭州兩地經營的房地產中介，他將在2021年聚焦北京，而今年他計劃認真布局鄭州業務，特別是3月1日，鄭州市發布了《關于促進房地產周期健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)。
《通知》包含18項樓市救助政策，調整為支持合理住房需求，改善住房供應，加大信貸融資支持，促進安置房建設和改造，優化房地產市場環境。鄭州新政也被業內人士認為是今年最大的樓市救市政策。
那么，已下發10天的《通知》對鄭州房地產市場有何影響?《每日經濟新聞》記者為此進行了調查采訪。
鄭州某小區圖片由每名記者王家飛拍攝
大半夜的買房子
“2021年是鄭州樓市最困難的一年。由于幾場流行病和暴雨，市場已經觸底。”
“說實話，我在鄭州沒有任何生意，”在鄭州從事房地產行業多年的姜健(音譯)在接受《每日經濟新聞》采訪時表示。現在感覺鄭州樓市走上正軌，逐步在復蘇。這幾天，咨詢和指導明顯增加。有些人還在半夜咨詢，這種情況不常見，但實際成交量沒有明顯變化。”
蔣健認為，該通知將在一定程度上緩解鄭州市目前的房地產市場形勢。
“信心的恢復是明顯的，除了二手房成交量激增，我們的售樓處也比以前更受歡迎。但畢竟政策發布時間還很短，實質性的交易促進還有待觀察。政策說要給企業項目貸款支持，那大家一定很高興啊，現在河南很多房企都有流動性問題。”
資料諸葛尋房
據諸葛住房數據顯示，新政第一周(2月28日- 3月6日)，鄭州新房市場受政策影響不明顯，開發商銷售熱度不高，減持不理想。這兩個項目的總降幅約為19。二手房改善，咨詢量明顯增加，市場價格止跌回升，房價上漲，占比擴大，市場活躍度明顯改善。
不僅是房地產從業者，政策對一般買房的心理沖擊也較大。
2021年底，張女士在鄭州滎陽訂了一套公寓，她買下它的原因之一是開發商大幅降價。“精裝房比周圍的公寓便宜得多，”她說。開發商承諾，她可以在簽約前隨時退房。
“當時房地產市場不好，我擔心這個項目會被毀，所以我想把房子還回去，他欣然同意了。不過，鄭州最近出臺的一系列樓市政策，我也在猶豫要不要退房，說不定將來房子還能升值呢。”
前所未有的政策強度
3月1日，鄭州市發布了5項大事項、18項小事項的通知，其中有不少重磅表述。
如鼓勵大學生、農民工、占用住房的養老保險等住房需求，“農民工在鄭州繳納住房公積金，可以根據本市住房公積金繳存職工同等條件提取住房公積金業務，在鄭州買房，可以根據申請住房公積金貸款繳存職工在本市同等條件提取住房公積金。”
與此同時，鄭州成為全國第一個取消“房貸并舉”政策的主要城市。根據《通知》，銀行業金融機構將對已擁有1套住房并已償還相應購房貸款的家庭提供首套房貸款，并申請貸款購買普通商品住房，改善其居住條件。
對房地產開發企業提供項目貸款支持。“定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對困難企業進行貸款展期和續期，在風險可控、業務可持續的原則下，依法依規加大對房地產企業并購并購的貸款支持力度，有效緩解市場主體資金鏈運作壓力。”
該通知還表示，將實施貨幣化安置，推動安置房改造。
祝你好運研究院高級分析師潘浩向《每日經濟新聞》記者分析，“去年鄭州市遭受了特大洪水和疫情的影響，以及房地產市場和企業也遭受了較大的壓力，鄭州第十八條有利于穩定市場，促進市場合理需求，保證企業現金流的穩定。”其中，合理采購需求的定好順佳支持方法都有明確的闡述，可操作性強。”
值得攜帶的是，3月8日，鄭州市進一步發布《關于推進大棚戶區改造工程貨幣化安置工作的實施意見》，稱“通過實施貨幣化安置，滿足多元化安置群眾需求，縮短安置周期，提高安置效率，減少臨時費用，集約建設用地，消化存量住房，促進房地產市場健康可持續發展。”
鄭州市城鄉發展局局長邱紹介紹了工作目標，“結合安置房建設三年行動，重點用三年時間大力推進貨幣化安置，確保2024年前完成安置工作。”
以防房價再次上漲
“一項政策生效需要一定的時間，根據我的經驗，應該需要6個月甚至9個月來做出判斷。”
劉繼定說，關鍵問題是二手房市場還沒有激活。“我的很多客戶都是替代客戶，他們需要賣掉自己的房子來籌錢買房。我沒有看到任何針對二手房的18項政策。雖然取消了‘房貸確認’，但它是否能在市場上發揮作用，還需要再次觀察。”
在劉繼定看來，房地產市場的關鍵是普通購房者是否有錢。官方數據顯示，2020年河南省居民人均可支配收入為元，較上年有所增長。人均消費支出為元，比上年下降。
鄭州近幾年新房價格走勢數據
“在購買力回升之前，房地產市場不會真正回暖。”
劉繼定表示，二手房政策其實是暗流涌動。市場消息人士稱目前，鄭州市“鄭東新區、經濟開發區、中牟、港區均有差稅變動，二手房正常銷售稅差20和稅1，買賣雙方可自由選擇。”也就是說，二手房流通領域的成本將大大降低，將促進市場流通。
蔣健告訴每日經濟新聞記者，這項政策確實存在。“一旦降低二手房交易稅，一波觀望的客戶很快就會產生一系列二手房交易。”
對于鄭州樓市新政的效果，蔣健也持謹慎態度。“二手房市場已經釋放，但新房銷售仍然面臨壓力。而對于各種鼓勵買入的措施，其實暗中已經有項目放開限價買入，但買入熱情還是不高。至于貨幣安置，需要考驗鄭州的財政能力。”
“根據我的觀察，鄭州集中配送的項目大多是在2017年前后市場高峰期售出的。由于利潤壓縮，導致部分項目延期，很多項目質量較差，也影響了今天的購買意愿。總而言之，這項政策的效果還有待觀察。
根據鄭州市統計局的數據，2021年鄭州市房地產開發投資同比下降。CRR統計數據顯示，2021年，鄭州商品住宅成交面積約1398萬平方米，同比下降約25;商品住宅成交金額約1769億元，同比下降約22。
或許，這就是劉繼定所說的鄭州樓市“真的是觸底了”。
但2022年后情況會更好。2022年前兩個月，河南地產“一哥”建筑行業累計實現物業合同銷售總額1億元，同比增加總合同銷售面積409785平方米，同比增加至。
在北京工作的河南人鄭林在接受《每日經濟新聞》采訪時表示:“看到鄭州的房地產政策后，我覺得我需要盡快實施我的家鄉房地產計劃，以防房價再次上漲。”
(劉繼定、蔣健、張璐、鄭林為應采訪對象要求使用的化名)
記者|王Jiafei
編輯|陳文怡韋文怡孟馮何小濤陳拉維尼亞杜恒峰
校對|孫志成
原創文章，NBdNews
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