小果告訴你注冊(cè)上海公司買房風(fēng)險(xiǎn)不大

不知道是不是受傳統(tǒng)情結(jié)的影響，古人拼命買地買地，現(xiàn)在中國(guó)人全心買房地產(chǎn)，就好像名下沒(méi)有房地產(chǎn)一樣，心里不踏實(shí)。隨著購(gòu)房熱情年復(fù)一年地高漲，政府被迫采取行動(dòng)。

俗話說(shuō)，上層有政策，下層有對(duì)策。即使國(guó)家開(kāi)始收緊對(duì)購(gòu)房的限制，人們?nèi)匀豢梢哉业阶?cè)公司的方法，這是許多人常用的方法，尤其是在監(jiān)管最嚴(yán)格的上海。

那么，注冊(cè)公司買房有風(fēng)險(xiǎn)嗎?風(fēng)險(xiǎn)有多大?注冊(cè)公司在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)需要注意哪些問(wèn)題?

對(duì)公司購(gòu)買的房產(chǎn)征稅

由于公司會(huì)有增值稅和所得稅，個(gè)人所得稅......以公司名義購(gòu)買房產(chǎn)需要繳納哪些稅?下面是柚子逐一告訴你的信息。

1. 契稅:

契稅:對(duì)變更所有權(quán)的房產(chǎn)所有人征收的房產(chǎn)稅。

在契稅面前，所有的房子都是“平等的”，無(wú)論豪宅還是銅子樓，都是按照3的稅率征稅;而印花稅是注冊(cè)價(jià)的千分之一，成交費(fèi)是3元。

2. 土地增值稅

土地增值稅:是指出讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物和轉(zhuǎn)讓所得的單位和個(gè)人所得，轉(zhuǎn)讓所得包括貨幣所得、實(shí)際所得和其他所得減去法定增值為稅基的項(xiàng)目金額后納稅，不包括以繼承或贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓無(wú)對(duì)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)的行為。

這種土地增值稅不是以個(gè)人名義轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的稅。那么，要交多少土地增值稅呢?打個(gè)比方:如果你出售(轉(zhuǎn)讓)一套價(jià)值150萬(wàn)元的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為250萬(wàn)元，那么:

土地增值稅=(250-150)*(30-60)，當(dāng)然具體稅率要看運(yùn)氣。

3.房地產(chǎn)持有稅

房地產(chǎn)持有稅:它是對(duì)房地產(chǎn)所有者，根據(jù)其所持有的房產(chǎn)的價(jià)值(或面積)，按規(guī)定的稅率征收的一種稅。

優(yōu)勢(shì)公司購(gòu)買物業(yè)

乍一看居然有這么多稅善良，覺(jué)得心慌慌，還不如以個(gè)人名義買房。但是，不可否認(rèn)的是，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)的炒房者，往往選擇以公司的名義購(gòu)買房地產(chǎn)。

那么，公司購(gòu)買房地產(chǎn)的隱性優(yōu)勢(shì)和好處是什么呢?

1、免征營(yíng)業(yè)稅及附加

目前，個(gè)人名下購(gòu)買的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)間不足5年，屆時(shí)，您將繳納營(yíng)業(yè)稅和附加稅。

但如果是公司持有的房產(chǎn)，則不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和附加稅，例如:張三今天買了150萬(wàn)元的房產(chǎn)，第二天以150萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，在沒(méi)有差價(jià)的情況下，張三不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和附加稅。

2. 免征土地增值稅和企業(yè)所得稅

轉(zhuǎn)讓后沒(méi)有差價(jià)，由于公司沒(méi)有實(shí)際利潤(rùn)和利潤(rùn)，不需要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。所以在轉(zhuǎn)讓和交付的時(shí)候，你可以盡量和對(duì)方協(xié)商，我們會(huì)平價(jià)交付，需要交稅的，我?guī)湍銖浹a(bǔ)。

3.銀行貸款更容易

新注冊(cè)的公司很難在正規(guī)的銀行貸款，但是如果你的公司有一個(gè)紅色的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，這個(gè)時(shí)候，雖然還不能全額貸款，但至少?gòu)摹皣?yán)格”的銀行那貸到70的錢，雖然不多，解決的辦法也就足夠了。

4. 它更容易回購(gòu)

比如，如果公司只有一處房產(chǎn)，沒(méi)有其他業(yè)務(wù)，幾年之后，房?jī)r(jià)大幅上漲，這個(gè)時(shí)候，我想再買這個(gè)房產(chǎn)嗎?直接轉(zhuǎn)移?稅費(fèi)可能非常昂貴。

訣竅在于扭轉(zhuǎn)局面，以成本的一小部分出售公司股票。

以公司的名義購(gòu)買房產(chǎn)就是其中之一這是個(gè)好主意，風(fēng)險(xiǎn)低，還需要繳納相關(guān)的稅費(fèi)。

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上海注冊(cè)公司買房有風(fēng)險(xiǎn)

在上海注冊(cè)公司，如何以公司的名義買房?

一、公司購(gòu)買有哪些資質(zhì)?

公司可以分為在中國(guó)注冊(cè)的公司和在國(guó)外注冊(cè)的公司。在中國(guó)注冊(cè)的公司可以購(gòu)買的住房類型和數(shù)量不受限制。在海外注冊(cè)的公司不能在限購(gòu)城市購(gòu)買住房。

二、如何購(gòu)買公司貸款?

以公司名義買房可以避開(kāi)限購(gòu)政策，但由于大部分銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)僅面向個(gè)人購(gòu)房者，公司需要一次性付款買房，這意味著初始投資成本較高。要取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行抵押貸款。

三、公司購(gòu)買需要繳納哪些稅費(fèi)?

購(gòu)買公司的稅比購(gòu)買個(gè)人的稅要高得多:

1. 契稅及印花稅

無(wú)論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購(gòu)買的房屋，契稅按照房?jī)r(jià)3繳納，稅率不得減半;還需繳納印花稅。

2. 房產(chǎn)稅

根據(jù)1986年10月施行的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)于公司名下的房地產(chǎn)，需要每年繳納房地產(chǎn)稅，具體稅額為:每年的房地產(chǎn)原值×70×。在具體操作過(guò)程中，不同地區(qū)可對(duì)不同性質(zhì)的企業(yè)(如高新技術(shù)企業(yè)、扶貧單位等)實(shí)行三年的房產(chǎn)稅免征。

3.土地使用稅

土地使用稅按“建筑面積*30元/年”計(jì)征。如果房產(chǎn)稅、土地使用稅不按時(shí)繳納，按日計(jì)極五、滯納金的繳納。

另外，公司采購(gòu)所需繳納的稅目較多，計(jì)算較為復(fù)雜，最好向相關(guān)稅務(wù)部門詳細(xì)咨詢具體的稅額。

四、公司如何持有房屋進(jìn)行交易?

目前，公司持有房屋主要有兩種交易形式，一種是直接出售房屋;一種是以股權(quán)變更的形式進(jìn)行交易，根據(jù)房屋在公司資產(chǎn)中的比例確定股權(quán)份額。但這種方法涉及到公司的資產(chǎn)、債務(wù)、利潤(rùn)等因素，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。另外，股權(quán)變更的形式不能變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的登記。

五、倒賣公司物業(yè)需要繳納什么稅?

以公司名義出售物業(yè)的，交易期間應(yīng)支付以下款項(xiàng):

1. 增值稅和附加稅

(不含稅所得-原價(jià)不含稅)×;

2. 土地增值稅

按(轉(zhuǎn)讓所得-扣除項(xiàng)目金額)×四級(jí)超額稅率的累進(jìn)稅率征收;或由稅務(wù)機(jī)關(guān)按交易價(jià)格5次核定征收;

土地增值稅四級(jí)超稅率累進(jìn)稅率表

3.印花稅

以成交價(jià)格×征稅。

另外，以公司名義轉(zhuǎn)售物業(yè)，還要繳納企業(yè)所得稅，一般按轉(zhuǎn)讓物業(yè)所得凈利潤(rùn)*25征收。企業(yè)所得稅一般按季度預(yù)繳，年末結(jié)算繳納。

六、公司名稱買入、賣出有哪些信息?

當(dāng)賣方(買方)是國(guó)內(nèi)公司時(shí)，需要11個(gè)備件。是:

1. 房地產(chǎn)權(quán)屬證;

2. 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者事業(yè)單位法人證明;

3.批準(zhǔn)設(shè)立法人或者其他組織的文件;

4. 法定代表人或者負(fù)責(zé)人的合法身份證明;

5. 當(dāng)?shù)囟悇?wù)登記證或財(cái)務(wù)許可證復(fù)印件;

6. 中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件;

7. 法人授權(quán)委托書;

8. 代理人的合法身份證明;

9、國(guó)資委批準(zhǔn)書(國(guó)有產(chǎn)權(quán))、集體表決書(集體產(chǎn)權(quán))、股東決議(股份制企業(yè));

10. 映射表;

11. 公章。

當(dāng)賣方(買方)為海外公司時(shí)，需要8個(gè)備件。是:

1. 有關(guān)管理部門出具的境外機(jī)構(gòu)在京設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或登記證明;

2. 經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記證或者登記證書，以及外國(guó)法人或者其他組織的公司登記文件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)注冊(cè)地公證后，由中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館證明;

3.法定代表人或者負(fù)責(zé)人的法定身份證;

4. 商務(wù)主管部門頒發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書;

5. 法人授權(quán)委托書;

6、代理人的合法身份證明;

7、各國(guó)駐華大使館、各組織駐華代表機(jī)構(gòu)須提交外交部同意其采購(gòu)須知;

8、符合自用、獨(dú)立原則的書面承諾(但境外注銷，可按規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓商品房登記手續(xù));

七、本公司購(gòu)買的二手房材料如下:

1、轉(zhuǎn)讓:營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件+法人身份證復(fù)印件+現(xiàn)場(chǎng)法人或(委托書+經(jīng)辦人身份證原件及復(fù)印件)+公章

2、公司購(gòu)買營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)需登記時(shí)間要求，只要在有效期內(nèi)即可

3、公司購(gòu)置稅:契稅3

4、本公司所購(gòu)房屋自購(gòu)買5年后出售。

5、銷售企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的差額30_60，不征收個(gè)人所得稅，但每年有房產(chǎn)稅:總價(jià)核定

6、公司不購(gòu)買貸款，一次性支付;

八、以原價(jià)轉(zhuǎn)售公司物業(yè)能否避稅?

對(duì)于這種“陰陽(yáng)合同”(即正式合同做低住房總價(jià)，余額另簽補(bǔ)充合同)，首先這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為;其次，一家企業(yè)的每一個(gè)賬戶都有出入明細(xì)，不易造假。另外，在房屋交易過(guò)程中，會(huì)有相關(guān)部門做房?jī)r(jià)評(píng)估，價(jià)格普遍過(guò)低但是。

九、公司購(gòu)買的特殊性是什么?

1. 公司所有的房屋可以不經(jīng)過(guò)交易中心通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

但是，這種交易只是改變了股權(quán)和實(shí)際控制人，最適合這種交易的是公司沒(méi)有其他房地產(chǎn)和資產(chǎn)，否則是不現(xiàn)實(shí)的;

2、公司產(chǎn)權(quán)變更為個(gè)人名稱的房屋，必須通過(guò)買賣，從交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更登記;

以公司名義購(gòu)買的房地產(chǎn)為公司資產(chǎn)，由公司全體股東共同享有。資產(chǎn)處置應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體股東同意、授權(quán)或者經(jīng)董事會(huì)決議。

上海的住房，不是你可以用錢買的，因?yàn)橄拶?gòu)。而以公司的名義買房到底呢?值得嗎?

建議您咨詢房產(chǎn)中介和專業(yè)的財(cái)務(wù)咨詢公司，幫助您仔細(xì)衡量以公司名義買房過(guò)程中的稅負(fù)差異，讓您對(duì)合理合法納稅有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。